SUKABUMI** MPI,– Transaksi jual beli tanah sering kali menyisakan pertanyaan mendasar bagi masyarakat mengenai rincian biaya legalitas, terutama terkait pembuatan Akta Jual Beli (AJB). Seperti yang terjadi dalam transaksi lahan seluas 4.600 meter persegi di Desa Nagraksari, Kecamatan Jampangkulon, Kabupaten Sukabumi, pada 4 Mei 2026 mendatang.
Dalam transaksi tersebut, Haji Muhidin diketahui menjual tiga bidang tanah Sertifikat Hak Milik (SHM) kepada Bapak Deden dengan nilai kesepakatan sebesar Rp50 juta. Meski nilai transaksi tergolong terjangkau untuk luas lahan tersebut, para pihak wajib memahami komponen biaya di luar harga tanah guna memastikan validitas hukum di mata negara
Berdasarkan peraturan yang berlaku, Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) memiliki kewenangan untuk memungut honorarium atas jasa pembuatan akta. Untuk nilai transaksi di bawah Rp500 juta, masyarakat perlu mengetahui bahwa biaya jasa PPAT dibatasi secara hukum.
“Menurut peraturan, biaya maksimal atau honorarium PPAT untuk transaksi hingga Rp500 juta adalah maksimal 1 persen. Untuk nilai di atasnya, persentasenya akan menurun secara progresif,” demikian bunyi pedoman biaya jasa hukum tersebut.
Dalam kasus transaksi antara Haji Muhidin dan Bapak Deden senilai Rp50 juta, maka biaya jasa PPAT yang harus disiapkan adalah maksimal Rp500.000. Penting untuk dicatat bahwa biaya ini umumnya sudah mencakup honorarium saksi-saksi dalam proses penandatanganan akta.
Selain jasa PPAT, terdapat dua komponen pajak utama yang tidak boleh terlewatkan dalam proses jual beli tanah, yakni Pajak Penghasilan (PPh) dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).
1. Pajak Penghasilan (PPh):
Pajak ini menjadi kewajiban penjual, dalam hal ini Haji Muhidin. Besaran PPh adalah 2,5 persen dari nilai transaksi atau Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) mana yang lebih tinggi. Dengan nilai transaksi Rp50 juta, maka estimasi PPh yang harus dibayarkan ke kas negara adalah sebesar Rp1.250.000.
2. BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan):**
Pajak ini menjadi tanggung jawab pembeli, yakni Bapak Deden. Rumus perhitungan BPHTB secara umum adalah:
> *5% x (Nilai Transaksi/NJOP – Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak/NPOPTKP).*
Besaran NPOPTKP di Kabupaten Sukabumi ditentukan oleh kebijakan daerah setempat. Jika diasumsikan NPOPTKP berada pada angka Rp60 juta (sesuai standar umum di banyak wilayah), maka untuk transaksi Rp50 juta, Bapak Deden berpotensi dibebaskan dari BPHTB karena nilai transaksi berada di bawah ambang batas tidak kena pajak. Namun, jika NPOPTKP daerah setempat lebih rendah, perhitungan 5 persen dari selisih tersebut akan diberlakukan secara ketat.
Prosedur Kelengkapan Dokumen
Pembuatan AJB tidak hanya soal pembayaran biaya, tetapi juga verifikasi dokumen. Untuk lahan seluas 4.600 meter persegi di Jampangkulon tersebut, PPAT akan melakukan pengecekan keabsahan SHM ke kantor pertanahan setempat (BPN) guna memastikan tanah tidak dalam sengketa atau agunan bank.
“Untuk mendapatkan estimasi yang lebih akurat, pemohon harus memastikan apakah biaya yang ditawarkan PPAT sudah termasuk biaya balik nama sertifikat ke nama pembeli atau hanya sekadar pembuatan akta saja,” tambah sumber dalam pedoman prosedur administrasi tersebut.
Jika Bapak Deden menghendaki proses hingga sertifikat berpindah nama (Balik Nama), maka akan ada biaya tambahan berupa Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) yang dihitung berdasarkan luas tanah dan nilai aset.
Kesimpulan dan Saran Obyektif
Secara keseluruhan, bagi masyarakat yang melakukan transaksi serupa di wilayah Kabupaten Sukabumi, estimasi biaya legalitas untuk transaksi Rp50 juta meliputi:
* **Jasa PPAT:** Maksimal Rp500.000.
* **PPh (Penjual):** Rp1.250.000.
* **BPHTB (Pembeli):** Bergantung pada besaran NPOPTKP daerah (potensi nol rupiah jika di bawah batas).
Sangat disarankan bagi penjual dan pembeli untuk melakukan konsultasi langsung dengan PPAT resmi atau Kantor Pertanahan setempat sebelum melakukan pembayaran guna menghindari praktik pungutan liar atau biaya siluman yang tidak memiliki dasar hukum kuat. Ketelitian dalam menghitung biaya sejak awal akan menjamin keamanan hak atas tanah di masa depan.
Reporter : idin
Editor: Hamdanil Asykar
(Sumber: mediapatriot.co.id)
Ikuti saluran Channel MediaPatriot.CO.ID di WhatsApp
Wartawan di lapangan dibekali Kode Sandi untuk membuka DAFTAR WARTAWAN >>>
Tentang Kami
Mediapatriot.co.id adalah portal berita online nasional yang menyajikan informasi aktual, terpercaya, dan berimbang. Kami hadir untuk memberikan akses berita cepat dan akurat.
Didirikan oleh jurnalis senior Hamdanil Asykar, Mediapatriot.co.id berkomitmen menjaga integritas jurnalistik dan menjunjung tinggi Kode Etik Dewan Pers. Dengan jaringan kontributor di berbagai daerah, kami menghadirkan berita lokal dengan cakupan nasional.
Misi kami adalah menjadi media digital yang membangun kesadaran publik melalui berita edukatif, mendalam, dan bebas hoaks.
Untuk pertanyaan, saran, atau kerja sama media, silakan hubungi kami melalui halaman Kontak.
Informasi Iklan / Advertorial Klik redaksi@mediapatriot.co.id
